На что нужно обратить внимание при покупке новостройки?
7 полезных советов:
● Необходимо проверить застройщика, у которого собираетесь купить недвижимость на юридическую чистоту и на возможные процессы банкротства.
● Изучить репутацию и портфель самого застройщика.
● Желательно познакомиться с проектами, которые застройщик уже сдал в эксплуатацию.
● Подробно узнать про район, в котором собираетесь купить квартиру.
● Изучить с юристами проектную декларацию комплекса.
● Обратить особое внимание на предполагаемое застройщиком развитие инфраструктуры внутри и вне комплекса.
● Ознакомиться с аналогичными строящимися или готовыми жилыми комплексами в радиусе 5 км от желаемой локации.
● Необходимо проверить застройщика, у которого собираетесь купить недвижимость на юридическую чистоту и на возможные процессы банкротства.
● Изучить репутацию и портфель самого застройщика.
● Желательно познакомиться с проектами, которые застройщик уже сдал в эксплуатацию.
● Подробно узнать про район, в котором собираетесь купить квартиру.
● Изучить с юристами проектную декларацию комплекса.
● Обратить особое внимание на предполагаемое застройщиком развитие инфраструктуры внутри и вне комплекса.
● Ознакомиться с аналогичными строящимися или готовыми жилыми комплексами в радиусе 5 км от желаемой локации.
Как проверить застройщика на юридическую чистоту и на возможные процессы банкротства самостоятельно?
Пользуюсь сама и рекомендую портал Единого реестра застройщиков. На портале размещена база топовых застройщиков, строящих по ДДУ.
На сайте THP можно найти информацию как про самих девелоперов, так и про подрядчиков. Также имеется справедливый рейтинг, который построен на базе портфеля застройщиков.
На сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста периодически публикуют белые или черные списки строительных компаний, основанные на выдержанных сроках строительства и отклонений от проектной декларации.
В картотеке арбитражных судов либо на сайте Федеральной службы судебных приставов можно найти информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах.
Ресурс Федеральной налоговой службы нужен для проверки наличия фискальных долгов строительной компании. Здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.
Мои личные рекомендации! Лучше обратиться к специалисту-юристу, который организует необходимую проверку на профессиональных платформах. Такие сайты обычно платные и находятся под закрытым кодом. Подобные сайты предоставляют доступ только лицензированным юридическим компаниям.
На сайте THP можно найти информацию как про самих девелоперов, так и про подрядчиков. Также имеется справедливый рейтинг, который построен на базе портфеля застройщиков.
На сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста периодически публикуют белые или черные списки строительных компаний, основанные на выдержанных сроках строительства и отклонений от проектной декларации.
В картотеке арбитражных судов либо на сайте Федеральной службы судебных приставов можно найти информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах.
Ресурс Федеральной налоговой службы нужен для проверки наличия фискальных долгов строительной компании. Здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.
Мои личные рекомендации! Лучше обратиться к специалисту-юристу, который организует необходимую проверку на профессиональных платформах. Такие сайты обычно платные и находятся под закрытым кодом. Подобные сайты предоставляют доступ только лицензированным юридическим компаниям.
Как изучить репутацию застройщика, и что такое его портфель.
Давайте для начала поймем из чего формируется понятие «репутация» застройщика.
Если говорить о ключевых индикаторах, то это:
● количество и статус реализованных проектов
● их качество
● известность девелопера-бренд
● возможные задержки по срока
● благоустройство территорий
● комфортные и прозрачные условия сделки без неучтенных в ДДУ дополнительных затрат
● программы лояльности для клиентов
Репутационные девелоперы обычно активно используют массовую рекламу в СМИ и на различных площадках. Узнаваемость бренда — это ключевой момент для создания положительной репутации.
Крупный портфель застройщика, состоящий из строящихся и уже готовых проектов, может стать возможностью попасть в категорию «too big to fail». Это означает, что в случае возникновения проблем, решением вопроса могут заняться на федеральном уровне, с привлечением средств федерального бюджета.
Для крупных игроков рынка репутация — это доверие, а вместе с ним и возможность предлагать своей целевой аудитории различные программы лояльности, которые помогут совершать сделки с минимальными затратами и с максимальным комфортом. Ведь не для кого не секрет, что в последние годы покупатель выбирает вместе с проектом также комфортное взаимодействие с продавцом- то есть с застройщиком. Такая тенденция положительно отражается на расширении и развитии портфеля самих девелоперов, но влечет за собой негативные последствия для вторичного рынка, в котором не предусмотрены «плюшки» для покупателей.
Репутация — это отзывы и впечатления клиентов. Поэтому обратить своё внимание на мнение опытных покупателей новостроек не помешает.
Над репутацией и портфелем также работает создание комфортной среды и развитие инфраструктуры вокруг каждого проекта. Покупатели более охотно доверяют проекту, в котором предусмотрена детская и социальная инфраструктура.
Ну и конечно немаловажный фактор — это качество строительства проектов. Причем это качество зависит от статуса самого проекта, и поэтому может быть совершенно различным у одного и того же застройщика. А значит, что требовать от застройщика супер- качественный дом с усиленной шумоизоляцией в комплексе эконом-класса, наверное, не стоит. Этот же девелопер может представить совсем иной вариант, лучший в разы, в комплексе бизнес или премиум -класса.
Последнее на что хочу обратить внимание — это подводные камни при оформлении сделки. Репутационный застройщик не будет взимать с клиента деньги за ПДКП или залог, а также за электронную регистрацию.
● Мой личный рейтинг репутационных застройщиков с приличным портфелем, который я составила согласно всем вышеперечисленным параметрам:
ФСК Лидер,
● Инград, А101
● Самолёт
● Сетл-Сити
● ЛСР,
● ТПУ Технопрак
● Колди
● LEVEL групп
● Эталон, МИЦ
Если говорить о ключевых индикаторах, то это:
● количество и статус реализованных проектов
● их качество
● известность девелопера-бренд
● возможные задержки по срока
● благоустройство территорий
● комфортные и прозрачные условия сделки без неучтенных в ДДУ дополнительных затрат
● программы лояльности для клиентов
Репутационные девелоперы обычно активно используют массовую рекламу в СМИ и на различных площадках. Узнаваемость бренда — это ключевой момент для создания положительной репутации.
Крупный портфель застройщика, состоящий из строящихся и уже готовых проектов, может стать возможностью попасть в категорию «too big to fail». Это означает, что в случае возникновения проблем, решением вопроса могут заняться на федеральном уровне, с привлечением средств федерального бюджета.
Для крупных игроков рынка репутация — это доверие, а вместе с ним и возможность предлагать своей целевой аудитории различные программы лояльности, которые помогут совершать сделки с минимальными затратами и с максимальным комфортом. Ведь не для кого не секрет, что в последние годы покупатель выбирает вместе с проектом также комфортное взаимодействие с продавцом- то есть с застройщиком. Такая тенденция положительно отражается на расширении и развитии портфеля самих девелоперов, но влечет за собой негативные последствия для вторичного рынка, в котором не предусмотрены «плюшки» для покупателей.
Репутация — это отзывы и впечатления клиентов. Поэтому обратить своё внимание на мнение опытных покупателей новостроек не помешает.
Над репутацией и портфелем также работает создание комфортной среды и развитие инфраструктуры вокруг каждого проекта. Покупатели более охотно доверяют проекту, в котором предусмотрена детская и социальная инфраструктура.
Ну и конечно немаловажный фактор — это качество строительства проектов. Причем это качество зависит от статуса самого проекта, и поэтому может быть совершенно различным у одного и того же застройщика. А значит, что требовать от застройщика супер- качественный дом с усиленной шумоизоляцией в комплексе эконом-класса, наверное, не стоит. Этот же девелопер может представить совсем иной вариант, лучший в разы, в комплексе бизнес или премиум -класса.
Последнее на что хочу обратить внимание — это подводные камни при оформлении сделки. Репутационный застройщик не будет взимать с клиента деньги за ПДКП или залог, а также за электронную регистрацию.
● Мой личный рейтинг репутационных застройщиков с приличным портфелем, который я составила согласно всем вышеперечисленным параметрам:
ФСК Лидер,
● Инград, А101
● Самолёт
● Сетл-Сити
● ЛСР,
● ТПУ Технопрак
● Колди
● LEVEL групп
● Эталон, МИЦ
Как я изучаю их рейтинг, и какие факторы оказывают влияние на мой уровень доверия.
Итак, разберём портфель застройщика ГК «INGRAD».
Компания «INGRAD» существует с 2012 года. В портфеле компании есть проекты в Москве и Московской области площадью свыше 2,2 млн м².
С 2017 года «INGRAD» входит в пятерку крупнейших строительных компаний России.
Параллельно со строительством собственных проектов компания также является санатором ряда замороженных девелоперских проектов в Московской области. Благодаря усилиям и помощи застройщика, дольщики таких долгостроев, как ЖК «Гусарская баллада» и ЖК «Академик-2», наконец получили свои ключи.
Застройщик уделяет особое внимание строительству социальной и детской инфраструктуры. Практически в каждом комплексе возводятся детские сады и школы. Идеология компании- подарить людям максимальный комфорт и здоровый образ жизни. Поэтому застройщик старается обязательно облагораживать территорию вокруг жилых комплексов: строит спортивные площадки, возводит парки, прокладывает велосипедные дорожки и спонсирует строительство физкультурно-оздоровительных комплексов.
В 2018 году ГК «INGRAD» стала спонсором ФК «Торпедо-Москва». Компания на собственные средства ведёт строительство ФОК спорткомплекса «Торпедо» им. Эдуарда Стрельцова, а также реконструкцию Центральной арены Спорткомплекса «Торпедо».
Жилые комплексы, построенные компанией, заслуженно получают высокие награды: премии European Property Awards 2019—2020» в номинации «Residential high-rise development»; «Рекорды рынка недвижимости 2019» в номинации «Премьера года»; «Время инноваций — 2019» в номинации «Проект года», и другие.
Готовые и строящиеся жилые комплексы компании:
● Новочеремушкинская 17
● Vavilove
● Новое Медведково
● Новое Пушкино
● Одинград
● Филатов луг
● Миловидное
● Михайлова 31
● Foriver
● RiverSky
● Серебряный парк
● Преображение
● TopHills
● КутузовGrad и другие
Все жилые комплексы от компании «INGRAD» Справедливо считаются достойным дорогим украшением Москвы и Московской области.
Компания «INGRAD» существует с 2012 года. В портфеле компании есть проекты в Москве и Московской области площадью свыше 2,2 млн м².
С 2017 года «INGRAD» входит в пятерку крупнейших строительных компаний России.
Параллельно со строительством собственных проектов компания также является санатором ряда замороженных девелоперских проектов в Московской области. Благодаря усилиям и помощи застройщика, дольщики таких долгостроев, как ЖК «Гусарская баллада» и ЖК «Академик-2», наконец получили свои ключи.
Застройщик уделяет особое внимание строительству социальной и детской инфраструктуры. Практически в каждом комплексе возводятся детские сады и школы. Идеология компании- подарить людям максимальный комфорт и здоровый образ жизни. Поэтому застройщик старается обязательно облагораживать территорию вокруг жилых комплексов: строит спортивные площадки, возводит парки, прокладывает велосипедные дорожки и спонсирует строительство физкультурно-оздоровительных комплексов.
В 2018 году ГК «INGRAD» стала спонсором ФК «Торпедо-Москва». Компания на собственные средства ведёт строительство ФОК спорткомплекса «Торпедо» им. Эдуарда Стрельцова, а также реконструкцию Центральной арены Спорткомплекса «Торпедо».
Жилые комплексы, построенные компанией, заслуженно получают высокие награды: премии European Property Awards 2019—2020» в номинации «Residential high-rise development»; «Рекорды рынка недвижимости 2019» в номинации «Премьера года»; «Время инноваций — 2019» в номинации «Проект года», и другие.
Готовые и строящиеся жилые комплексы компании:
● Новочеремушкинская 17
● Vavilove
● Новое Медведково
● Новое Пушкино
● Одинград
● Филатов луг
● Миловидное
● Михайлова 31
● Foriver
● RiverSky
● Серебряный парк
● Преображение
● TopHills
● КутузовGrad и другие
Все жилые комплексы от компании «INGRAD» Справедливо считаются достойным дорогим украшением Москвы и Московской области.
Как я изучаю район для аналитики от предполагаемой покупки.
Даю краткие тезисы,на что следует обратить особое внимание:
● Узнать у застройщика, сколько предполагается очередей в комплексе. Уточнить количество корпусов и этажность каждой очереди.
● Проверить пешее расстояние до ближайших остановок общественного транспорта или метро.
● Проложить маршрут до выезда на центральные магистрали, чтобы понять, как долго придётся петлять в витиеватых дворах с узкими проездами (особенно это касается комплексов квартального освоения территории, где много очередей)
● Уточнить у застройщика, с какой очередью сдаются школа и детские сады. Это необходимо точно понимать, потому что, обычн, менеджеры застройщика просто презентуют детскую инфраструктуру, не уточняя сроков сдачи. А по факту покупатели первой очереди ждут ещё пять лет, пока построятся остальные, а вместе с ними и школа с детским садом. За это время дети вырастут, и им пора будет в институт поступать!
● Потребовать генплан, на котором указаны ближайшие торговые и офисные центры.
● Для любителей природы неплохо понимать расположение парков и набережных, а также потребовать дендроплан у застройщика.
Чтобы понимать масштаб всего района, необходимо изучить все жилые комплексы в радиусе 3-5 км. Это нужно для того, чтобы понимать трафик движения в часы пик и загруженность инфраструктуры в целом.
Надеюсь, мои рекомендации помогут вам в правильном выборе недвижимости.
● Узнать у застройщика, сколько предполагается очередей в комплексе. Уточнить количество корпусов и этажность каждой очереди.
● Проверить пешее расстояние до ближайших остановок общественного транспорта или метро.
● Проложить маршрут до выезда на центральные магистрали, чтобы понять, как долго придётся петлять в витиеватых дворах с узкими проездами (особенно это касается комплексов квартального освоения территории, где много очередей)
● Уточнить у застройщика, с какой очередью сдаются школа и детские сады. Это необходимо точно понимать, потому что, обычн, менеджеры застройщика просто презентуют детскую инфраструктуру, не уточняя сроков сдачи. А по факту покупатели первой очереди ждут ещё пять лет, пока построятся остальные, а вместе с ними и школа с детским садом. За это время дети вырастут, и им пора будет в институт поступать!
● Потребовать генплан, на котором указаны ближайшие торговые и офисные центры.
● Для любителей природы неплохо понимать расположение парков и набережных, а также потребовать дендроплан у застройщика.
Чтобы понимать масштаб всего района, необходимо изучить все жилые комплексы в радиусе 3-5 км. Это нужно для того, чтобы понимать трафик движения в часы пик и загруженность инфраструктуры в целом.
Надеюсь, мои рекомендации помогут вам в правильном выборе недвижимости.
Что такое проектная декларация?
Это основной документ, с которым необходимо ознакомиться при покупке новостройки, потому что в нём содержится информация о самом застройщике и всех аффилированных лицах, о составе финансирования и бухгалтерском состоянии юр. лица, а также информация о стройке. В нем прописан объем прав девелопера на привлечение денег дольщиков и юридических лиц на строительство.
За недостоверную информацию, несоответствующую действительности, застройщик несёт юридическую ответственность.
Где находится проектная декларация?
На официальном сайте самого застройщика, а также на порталах ЕИСЖ, ЕРЗ.
Обратите внимание!
Проектная декларация, размещенная на сайте застройщика, не является официальной версией и может быть изменена в любой момент без штрафных санкций для девелопера.
Только Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ, является подтверждением того, что изложенная информация верна и подлежит исполнению.
Важные пункты, на которые следует обратить внимание.
В первых восьми пунктах можно найти:
● информацию о самом застройщике,
● об опыте строительства за последние три года
● информацию о ходе строительства.
Отсутствие информации об опыте не является причиной для беспокойства. Зачастую застройщик создаёт новое юр. лицо для следующего проекта.Это общепринятая практика, которая необходима для решения юридических и финансовых вопросов.
Соотношение размера о кредиторской и дебиторской задолженности поможет сделать вывод о надёжности застройщика.
Информация о строительстве изложена с 9 пункта.
● Здесь можно найти информацию о количестве очередей
● этажности
● планируемых объектах социальной инфраструктуры
● парковках и машино-местах
● о юридическом основании земельного участка под строительство
● о подрядных организациях, участвующих в строительстве.
Изменения в проектной декларации обязательны!
Отсутствие ежеквартального изменения в проектной декларации, с точно внесёнными данными о ходе строительства, должно вызвать у дольщиков справедливое опасение. Внесение изменённых пунктов свидетельствует о непрерывном ходе строительства, а отсутствие изменений, соответственно, говорит о заморозке проекта.
За недостоверную информацию, несоответствующую действительности, застройщик несёт юридическую ответственность.
Где находится проектная декларация?
На официальном сайте самого застройщика, а также на порталах ЕИСЖ, ЕРЗ.
Обратите внимание!
Проектная декларация, размещенная на сайте застройщика, не является официальной версией и может быть изменена в любой момент без штрафных санкций для девелопера.
Только Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ, является подтверждением того, что изложенная информация верна и подлежит исполнению.
Важные пункты, на которые следует обратить внимание.
В первых восьми пунктах можно найти:
● информацию о самом застройщике,
● об опыте строительства за последние три года
● информацию о ходе строительства.
Отсутствие информации об опыте не является причиной для беспокойства. Зачастую застройщик создаёт новое юр. лицо для следующего проекта.Это общепринятая практика, которая необходима для решения юридических и финансовых вопросов.
Соотношение размера о кредиторской и дебиторской задолженности поможет сделать вывод о надёжности застройщика.
Информация о строительстве изложена с 9 пункта.
● Здесь можно найти информацию о количестве очередей
● этажности
● планируемых объектах социальной инфраструктуры
● парковках и машино-местах
● о юридическом основании земельного участка под строительство
● о подрядных организациях, участвующих в строительстве.
Изменения в проектной декларации обязательны!
Отсутствие ежеквартального изменения в проектной декларации, с точно внесёнными данными о ходе строительства, должно вызвать у дольщиков справедливое опасение. Внесение изменённых пунктов свидетельствует о непрерывном ходе строительства, а отсутствие изменений, соответственно, говорит о заморозке проекта.